递表后，发现这家物企连续“萎缩”！
乐居财经 范慧茹 发自广州
物管行业细分领域的专业物企竞相涌现，一周时间，公建类物企上房服务、润华物业相继在A股和港股递交招股书。
广州两大国企物业公司的较量也暗自开始，前脚越秀服务成功登陆港交所，后脚珠江城市服务于6月30日赴港IPO。
越秀服务的地铁物业管理运营模式一骑绝尘，珠江城市服务更是打出城市公建类服务特色招牌，主打公共物业的物企开始角逐资本市场。
背靠以开发城市建设为主的珠江实业，珠江城市服务得天独厚地含有城市公共物业服务的基因，且隶属于广州国资委，拥有着较为丰富的公建类资源。
成立于1987年的珠江城市服务，发展至今已有34年的历史，几乎贯穿了中国物业管理行业的40年发展历程，若成功上市，有望成为城市公建类物企“第一股”。
摘去养老与健康
国企物业公司赴港上市，股权架构调整向来简洁明了，无需成立境外上市主体公司，主要进行旗下物业板块资产的腾挪与梳理。
重组前，珠江城市服务由珠江实业100%控股，而广州市国资委通过全资公司广州市水务投资集团有限公司全资持有珠江实业的全部股权。
为了进行股份制改革，2021年2月8日，珠江实业无偿将珠江城市服务的5%股权划拨给自己的全资控股公司珠江健康。股权转让完成后，珠江城市服务由珠江实业和珠江健康分别拥有95%及5%的股权。
除了母公司的股权腾挪外，珠江实业还将旗下的珠江文体、珠江物管、城镇物管、怡康物管、穗华物管公司划拨给了珠江城市服务，使得物管资产集中于珠江城市服务。
作为重组的一部分，珠江城市服务还出售了非核心业务资产，如在江颐养老服务、珠江家园健康所持有的股份无偿转让给了珠江健康。
在管理层的安排上，担任董事长兼执行董事的是52岁的“女掌门”邓宇杰，此前她曾任职于珠江健康，担任总经理，后晋升为董事会董事长兼党委书记。
2021年3月9日她从珠江健康调任到现在的珠江城市服务，获委任为董事兼董事会董事长，并于2021年5月13日调任为执行董事。
邓宇杰拥有近20年的管理经验，2004年加入珠江实业，先后任职于珠江实业旗下的广州建业、珠江投资等的管理工作。2007年1月毕业于浙江工商大学会计专业，自2013年1月起，被广州市人力资源和社会保障厅认证为高级经济师。
辅佐邓宇杰的是45岁的曲非，他被委任为执行董事兼总经理，负责全面执行集团的战略规划以及整体运营及管理。曲非自2016年底加入珠江实业以来，就与邓宇杰共事，曾担任珠江健康、广州建业及珠江投资的副总经理。
在管面积不增反降
物企在跑马圈地热潮下，管理面积与日俱增，而珠江城市服务2020年在管面积却出现萎缩。
截至2018年、2019年及2020年12月31日，珠江城市服务的在管建筑面积分别为3210万平方米、3400万平方米及3190万平方米，2020年在管面积不及两年前。
管理面积开倒车，导致营收增速缓慢。2018年-2020年，珠江城市服务三年营收分别为7.59亿元、8.62亿元，8.81亿元，复合年增长率仅为7.7%。
珠江城市服务管理面积的下降或并非一蹴而就，从近几年的续约率和合同保留率来看或已现端倪。
2018年-2020年，珠江城市服务的城市公建类服务合同和住宅类服务合同保留率纷纷下跌，其中，城市公建类服务合同保留率从95.6%下降到92.3%；住宅类服务合同从96.7%下降到87.9%。
此外，从合同的续约率来看，城市公建类服务更是从90.5%下降到73.5%；住宅类服务合同续约率在2020年降到了68.4%。
除了续约率下降导致管理面积收缩以外，母公司珠江实业的管理面积输血较少也是致使珠江城市服务在管面积增长乏力的原因之一。
在住宅物业管理面积中，2018年-2020年来自关联方的在管面积分别为522万平米、532.6万平米、538.2万平米，较上一年分别增长10.6万平米和5.2万平米。据招股书公布的关联方招投标信息来看，2018年和2019年关联方提供了两个在管项目，2020年仅提供了一个在管项目。
关联输送不高，对外拓展也较为缓慢。截至2020年12月31日，珠江城市服务在管建面约80.1%来自独立第三方所开发项目。不过从近三年的收并购来看，仅在2018年对外收购了一家安保服务公司，通过注资335.9万元获得了52%的控股权；从招投标来看，近三年分别对外投标了4份、7份和10份标书，中标率分别为100.0%、100.0%和90.0%。
城市公建服务“夺主”
不同于以住宅物业服务为主的业务线，珠江城市服务的三大业务线分别是城市公建服务、城市生活服务及城市文体运营服务。
其中城市公建服务主要包含括政府机关办公楼和企事业单位办公楼等政府建筑；公立医院、学校、公园和其他公建项目等公共建筑；办公楼、酒店和购物中心等商业物业；产业园区、交通枢纽设施等产业园物业。
城市生活服务主要是为住宅物业提供基础物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务。
城市文体运营服务是指为定期举办文体活动的体育馆、运动场馆以及该等场馆内店铺提供管理及运营支持，业务细分为体育馆管理服务、体育馆运营及相关配套服务。
这三大业务线中，城市公建服务业务瞩目，2020年该业务在管面积达1379.2万平米，占总在管面积的43.24%，其营收为4.18亿，占总营收的47.5%，远超城市生活服务和城市文体运营服务营收水平。
城市生活服务也就是住宅物业服务，在管面积为1700万平米，占比总在管面积的53.29%，而营收仅占比37.5%。此外，城市文体运营服务在管面积仅100余万平米，占总在管面积的比例不足5%，其营收占比却高达15%，大比分反超在管面积占比。
从三大业务的在管面积和营收占比中，也能看出其盈利能力的差别。城市文体运营服务在管面积虽最少，其毛利率却高达49.5%，其次是城市公建服务，其毛利率为25.1%，超过城市生活服务21.3%的毛利率水平位居第二。
城市文体运营服务的毛利率远高于其他两个业务线，招股书解释，主要是由于其劳动密集性较低。
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